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二手房交易税费明细
2014-03-12  来源:  点击:1309

 

“商品房的办证税费是多少?”、“二手房的交易税费是多少?”是购房网友最关心的问题之一;其实这些费用不外乎契税、个税、营业税及附加、维修基金、手续费等。武汉房产办证和过户税费是否发生了变化呢?从武汉限购令执行开始到现在,武汉购房的税费政策其实并没有发生明显的变化,主要是豪宅标准变化、维修基金交付时间提前,土地增值税缴纳方式和标准发生变化,同时明确了经济适用房交易的税费标准;而外地部分城市已经开始全面执行个税差额20%和房产税等在武汉并没有执行。因此小编为您整理了武汉市2014年最新最全的购房税费;同时列举税费减免的十种情况。

由于税费计算时,都是需要根据普宅和非普宅来区分,先来看看目前武汉执行的普宅标准。

2011年12月1日后新的普通住房标准:

 

容积率

住房面积

价格

中心城区

≥1.5

≤140平方米

总价≤140万元

远城区

≥1.0

≤140平方米

总价≤90万元

三个条件需同时满足。

 

2011年12月1日之前旧的普通住房标准:

 

容积率

住房面积

价格

中心城区

≥1.5

≤140平方米

单价≤7000元/m2

且总价≤100万元

远城区

≥1.0

≤140平方米

单价≤5700元/m2

且总价≤80万元

三个条件需同时满足。

 

只要上述一个条件没有满足,就属于非普宅;2011年12约1日之后非普宅的标准调高了,去掉了单价的限制,中心城区房屋总价从100万元提高到140万元,远城区从80万提高至90万元。所以豪宅标准出台后,最大的大优惠者是那些买卖单价高于7000元,或者总价在100万至140万,面积小于140m2房屋的置业者。

 

商品房办证税费情况

一、契税是商品房办证中税费最高的,具体情况如下:

 

普通住宅且≤90m2

普通住宅且>90m2

非普通住宅

别墅

首套

二套

首套

二套

2010.10.1至今

1%

3%

1.5%

3%

3%

4%

2008.11.1—2010.9.30

1%

1.5%

1.5%

3%

4%

2008.2.1—2008.10.31

2%

4%

2004.3.1—2008.1.31

别墅类或单价>5500元/平方米会或总价≥70万元住房:4%;

单价<5500元/平方米住房:2%

1999.8.1—2004.2.29

别墅类或单价>4000元/平方米住房:4%;

单价<4000元/平方米住房:2%

1997.10.1—1999.7.31

4%

1997.10.1日以前

6%

二、维修基金:2011年8月1日之后楼盘取得预售的,业主在收房前交存首期维修资金,并在账户余额不足30%时,续存维修资金;2011年8月1日以前取得预售的,购房人仍按原来的时点和方式交存(办证时交付)。

具体缴费的标准:

砖混结构住宅——49元/平方米(个人)、10元/平方米(开发商);

无电梯框架结构住宅——55元/平方米(个人),12元/平方米(开发商);

有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米(个人),25元/平方米(开发商);

有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米(个人),30元/平方米(开发商)。

2008.11.1以前:住宅维修基金2%,非住宅维修基金1%。

三 、其他相关税费:

 

交易手续费

房屋登记费

证照印花税

工本费

测绘费

住宅

3元/平方米

80元/套

5元/本

10元/本

建筑面积×1.36

非住宅

11元/平方米

550元/件

 

注意:经批准设立的房屋交易机构对限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房的转让手续费应在计价规定标准的基础上减半收取,即:新建住房每平方米1.5元;存量住房每平方米3元。

案例:王小姐2013年4月在东西湖区买了一套商品房,容积率3.0,面积100m2,价格80万,楼层8/11,由于第一次买房,不清楚具体的费用,所以咨询我们,办理两证大概需要多少钱?

应缴税费金额如下:(单位:元)(此计算结果仅供参考,请以实际业务办理的结果为准)

契税

维修基金

手续费

登记费

工本费

印花税

工本费

测绘费

总计

12000

6100(交房前交付)

300

80

10

5

136

300

30631

直达阅读:

 

 

 

 

 

相信大家对于商品房如何计算税费有了一定的了解,那么再接着来谈谈二手房过户的税费问题。

一、营业税及附加和契税是二手房税费中的比重最大的:

 

营业税及附加

契税

不足5年

超过5年(含5年)

≤90m2

≥90m2

普通住房

全额5.8%

首套1%;二套3%

首套1.5%;二套3%

非普通住房

全额5.8%

差额5.8%

3%

别墅

全额5.8%

差额5.8%

4%

 

二、个人所得税(住宅),分为两种方式:

①查账征收计算方法为:评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%

②核定征收计算方法为:评估价格×1%;

转让个人自用5年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税。出售自有住房并在1年内重新购房者,不再享受个税减免优惠。

三、土地增值税:

单位房产和个人非住宅缴纳增值税有查账征收和核定征收两种方式。其中,查账征收需要纳税人提供原始的房屋成交价款、契税等各种凭证,用于计算房屋的增值额和扣除标准金额,根据不同的使用税率来计算应征税额;而对于不能提供相应原始凭证的纳税人,则采取核定征收,直接用该套房屋的计税价格乘以适用的核定征收税率即可算出应缴税款。

武汉市现行土地增值税预征率为:

房屋性质

单位

个人房

中心城区

远城区

普宅

5%

5%

非普宅

7%

6%

非住宅

9%

8%

7%

 

 四、其他税费:

 

交易手续费

房屋登记费

交易印花税

证照印花税

土地登记费

测绘费

住宅

5元/m2

80元/套

5元/本

33元/套

建筑面积×1.36

非住宅

11元/m2

550元/件

0.05%

首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收;如果请了中介,还需要交中介费:正常交易价格的2%。

那么我们也结合一个实际的案例,让大家了解,如何计算。

案例2:张先生2004年6月在武昌区购买了一套房产,面积大概100m2,并于当年办理了两证,现在想转卖这套房产,大概90万,不是家庭唯一住房,想问一下过户费用大概是多少?

很多网友都是这样提问的,其实这样的提法是不能帮你算出具体的费用的。计算二手房过户费用需要用到评估值和原合同价。那我们在这里就假设一些条件,原合同价也就是当初购买新房时的金额,大概60万,现在评估值80万。最后还需要了解买家是首套房还是二套房,假设是首套房,知道了这三个,我们就可以计算了。

应缴税费金额如下:(单位:元)(此计算结果仅供参考,请以实际业务办理的结果为准)

契税

维修基金及附加

个税

手续费

登记费

工本费

印花税

测绘费

总计

12000

满5年普宅免征

8000

500

80

10

136

20731

直达阅读:

 

 

 

 

二手房交易时,还有一种比较特殊的房产,即经济适用房,交易时和普通二手房不一样,税费将多增收土地收益金;或者是土地出让金。

经济适用房交易需交土地收益金或出让金

土地收益金:使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金;土地收益金:按地段等级收费标准×土地分摊面积;具体土地等级划分需参照《武汉市市区综合定级级别查询》。目前武汉市区土地等级分九级,一级最高,为不到200元,四五级在100元以下;土地分摊面积一般100平方米的房子只分摊几个平方米,一般只有几百元。

如果选择变更土地性质也是可以的;愿意将“划拨用地”变更为“出让土地”的,按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金,土地使用权变更为“出让”,但费用较高。

注意:《规定》出台之后即2012年7月后下达建设计划的新经适房,购买后再次上市,就要严格按照差价的七成缴纳土地出让金,土地使用权必须变更为“出让”;也就是根据二手房的评估值减去购买价,再乘以70%,费用较高,就动辄数十万。

交易时选择第一种方法交土地收益金,而不用第二种方法将划拨用地变更为出让土地,可以多赚数十万;同时如果选择第一种方式,在居住、买卖上也无区别,上市 进入二级市场后,即便以后再买卖,也可以正常交易;也并不影响该套房屋的使用功能;最大的区别就是如果以后房屋拆迁,其拆迁款会少些。

其他税费参考普通二手房交易,但是需要注意营业税是否缴纳是重点;由于经适房是合同满5年即可交易,而营业税的缴纳的标准是以办理房产证的时间或是缴纳契税的时间为准,所以即使合同满了5年,房产证没有满5年仍然需要缴纳全额的营业税——5.8%;如果合同和房产证都满5年,那么就可以免征。

非住宅交易税费高

如果是商铺或者写字楼,办证时其实主要是契税的差别,契税一律为4%;而二手商铺或写字楼交易的话,区别则较大。

契税

营业税

个税

土地增值税

房屋登记费

交易手续费

交易印花税

土地证登记费

4%

差额5.8%

3%或差额20%

7-9%

550元/套

11元/平米

0.05%

33~120

差额20%个税武汉未普及 房产税未征收

目前二手房交易个人所得税征收有两种标准,能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收;未能提供房源原值的,统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年,且是唯一住房的才能免征个税。

2013年3月出炉的房地产调控“国五条”实施细则中,出售自有住房按转让所得20%(即差额的)计征个税的细则引起了各方的关注;随后,各个地区都不断制定相关的政策,地方国五条陆续出台,但是最终落地严格执行个税差额20%的只有少数个别地区,例如北京,目前武汉并未执行。

除了差额20%个税外,房产税的问题也是关注比较大的。

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房产税中,征收范围限于城镇的经营性房屋。 2010年以来,房产税一直是业内外热议的焦点,但目前仅有上海重庆等地开始征收此费用,虽然国家一直在扩大房产税改革试点范围,但是武汉并没有执行,也没有征收。

 

最后我们来看看哪些情况下办证或者买卖时税费可以减免。

契税5种情况可减免

1、普宅首套房可享首套房契税优惠

个人首次购买普通住房的契税为1.5%,而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率为1%,二套房或者是非普宅才需缴纳契税3%,而别墅和非住宅,含商铺、写字楼宇、车库类按4%征收。

注意:两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

2、拆迁户可享契税减免优惠

契税抵减优惠针对于拆迁户,对被拆迁人因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。所以拆迁户申报减免契税,凡减免税证明资料齐全、规范的,可实行征收窗口审核、即时办理。

这两种情况可以进行契税减免,那么还有一些情况是可以直接免去契税的,例如:

3、离婚分割也就是产析可免契税

夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

4、夫妻间房产更名时,契税也是减免的。

夫妻之间的房屋、土地权属“加名”、“减名”、“换名”或变更共有份额的,均享受免征契税优惠。

5、法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

上述三项中除了不需缴纳契税,还免征个税、营业税及附加,那还有什么情况下可以减免个税和营业税呢?

个税减免要求高

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

交易时,对不能提供房屋原值的,卖家可按总价的1%缴纳个税;对能提供房屋原值的,卖家按房屋“买进卖出”总价差额的20%来缴纳个税。

房产证或者契税发票满五年减免营业税

除了看房产证是否满5年外,还有查看契税完税时间也是缴纳营业税的时间依据。所以购房者在购买房屋后,还需保存好房屋缴费的一切凭证都有助于证明证满五年,特别是其中的契税完税证。

根据财政部、国税总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;非普宅征收差额营业税;而如果个人将购买不足5年的住房对外销售,将全额征收营业税;武汉营业税及附加的税率为5.8%。

注意:直系亲属间赠与是免征营业税和个税的。

土地增值税个人出让住宅免征

目前,个人转让商铺、写字楼等非住宅产品,需要缴纳营业税、个税、土地增值税、印花税等税种。另外,按现行税法规定,个人转让住房暂免征收土地增值税。

 

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