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首套房贷款利率可打7折 契税减半
2014-09-16  来源:  点击:186

省住建厅发文首套房贷款利率可打7折 契税减半

 

9月15日湖北省住房和城乡建设中心发布关于首套房贷利率可打7折等相关促进房地产市场发展的若干意见,针对此次意见亿房网研究中心研究员郑军华解读亮点如下:

1、突出分类调控,各县市根据不同库存等情况松限会有差别,不搞一刀切。2、突出对首套购房支持,在利率、税费等方面给与政策性倾斜。3、加大公积金、银行信贷等对职工购房的支持力度。4、加强对新建筑的政策支持力度。5、加强了对市场预期的管理。

意见全文及亿房解读如下:

鄂建〔2014〕16号

各市、州、县人民政府,省政府有关部门:

为了构建符合湖北省情的住房保障和供应体系,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,实现“高端放开、中端支持、低端保障”,促进全省房地产市场平稳健康发展,经省人民政府研究同意,现提出如下意见:

一、加强市场分类调控

(一)各地政府要认真履行房地产市场调控的主体责任,根据市场供需情况,按照一市一策、一县一策的要求,采取相应措施,实现商品住房供求基本平衡。

(二)武汉市要根据市场变化适时调整放开住房限购等政策,稳定市场预期,确保房地产市场平稳健康发展。全省其他市、县要控制商品住房新开发总量,避免新建商品住房集中过度投放,保持市场平稳。商品住房库存较大,库存消化超过24个月的市、县,要及时修订住房用地供应计划,调减商品住房用地供应规模,引导住房合理消费,调结构,去库存。

(三)各地要加强市场需求研判,合理把握住房用地供应节奏和总量平衡,按照节约集约用地的要求,优化建设用地结构、布局,管控好土地供应闸门。

二、支持合理住房消费

(四)认真落实国家对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的各类优惠政策,在贷款利率和首付比例上给予优惠支持。居民家庭贷款首次购买自住普通商品 住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的,减半征收契税;个人购买90平方米及以 下家庭唯一普通商品住房的,契税按1%税率征收。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免 征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调 换差价的,对差价部分按规定征收契税。

亿房解读:

房贷利率变化对还贷影响对照表

(以贷款总额80万元 贷20年,等额本息还款为例)

年利率

月供

总利息

总还款额

基准利率

5988

63.72万

143.72万

利率上浮10%

6303

71.29万

151.29万

利率7折

5098

42.35万

122.35万

 业界观点

武科大金融研究所所长董登新:地方政府无权干涉房贷 银行不一定买账

针对9月15日,湖北省住建厅发出的关于促进全省房地产市场平稳健康发展若干意见,其中关于首套房贷比例按30%执行,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍的意见引起广泛关注。对此,亿房网第一时间联系了武科大金融研究所所长董登新。

董教授认为,从严格意义上来讲省住建厅无权对银行房贷首付比例及利率打折进行调整。

首先,房贷业务属于银监会或地方银监局监管范围,省住建厅此次发布的意见内容,只能被视为一种信号的导向;其次,目前地方政府的债务融资中房地产业务相关产业的贷款比例占85%,在房地产市场持续低迷的情况下,政府财政压力凸显,希望借助于银行贷款的放宽刺激市场;第三,商业银行针对首套房贷会根据各银行信贷额度及计划有所区别。政策仅说明贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍,并未强制性要求银行按照基准利率0.7折,属于协商形式。故各银行会根据省人民银行下发的通知重新定制贷款利率。

银监局:暂未收到相关通知

同一时间,亿房网联系到湖北银监局相关负责人,在告知住建厅发文的若干意见后,该负责人表示,目前并未收到有关首套房贷利率调整的通知,贷款利率执行标准仍按照各银行现行标准。

武汉市房管局:目前市场去化时间在11个月 供应销售总体稳定

针对住建厅此次意见的发布,武汉市房管局相关人士表示,意见中所说的贷款利率落实难度较大,武汉目前供应销售总体稳定,去化时间11个月左右,个别供应量过大的区域价格出现波动属合理情况。关于武汉进一步放开限购的传言目前尚不明确。

亿房研究中心数据显示,武汉8月份商品房库存量以2010年为基准,全市商品住宅累计新增供应7088.05万方,累计销售面积5617.16万方,库存商品住宅面积约1470.89万方,商品住宅的去化周期约为13.8个月,较7月份缩短半个月左右。

 

 

湖北中原地产研究中心研究员杨丽宇:利率打折要看银行的态度

杨丽宇分析表示:“居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房,贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍”,还需看银行对于个贷的态度,从武汉市当前各大银行首套房贷执行情况来看,利率以上浮5-10%为主,暂无松动迹象,预计银行对于个贷利率优惠的配合力度有限。

“居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部 分按规定征收契税”,武汉近两年正处于城中村改造和旧城改造快速发展期,因房屋被征收带来的购房需求量比较高,新政对于契税减免力度大,有助于促进需求释 放,但鉴于契税占购房费用比例本身不高,对市场促进作用有限,更多是改变市场政策预期。

 

 

(五)认真贯彻《国家新型城镇化规划》(2014-2020年)、《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》,对符合条件的异地购房人依申请办理落户手续。对引进的各类专业技术管理人才、在鄂投资机构派驻人员、进城经商务工的农村转移人口、大学毕业生等,在我省城镇首次购买普通商品住房的给予政策优惠。

三、改进住房供应方式

(六)认真组织编制住房发展规划,满足不同层次的住房需求,全面放开商品住房市场,确保普通商品住房供应,对高端需求,实行优质优价。

(七)支持房地产开发企业通过共有产权住房、先租后售等方式运营商品住房;鼓励房地产经纪机构开展住房租赁托管业务;引入基金或民间投资收储存量商品住房,作为租赁房源向市场租赁或向保障对象配租。对企业、机构纳入公租房管理的住房租赁收入,免征营业税、房产税。

(八)完善公共租赁住房制度。鼓励各地根据住房保障实际,通过政府收储等方式,购买商品住房作为公共租赁住房房源;探索将社会存量房源纳入当地公共租赁住 房体系,实行市场租金、分类补贴。对城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭以及有稳定就业并在城市居住一定年限的外来务工人员、新就业大学生,通过公共租赁住房实物配租、发放租赁补贴等方式,满足基本住房需求。

(九)各地要多方筹措资金,加快棚户区改造,积极争取国开行贷款规模,充分发挥国开行贷款引导示范作用。地方政府统筹使用保障性安居工程资金,可作为项目 资本金注入到市县政府融资平台,放大资金效应。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,以货币化安置为主。各地可采取政府收储、集体议价、公开竞价收储 商品房及搭建商品房选购服务平台等方式,实现货币化安置。实行货币补偿的,可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。

(十)大力发展共有产权住房。各地要积极探索,通过在公共租赁住房中实行共有产权,在棚户区改造安置房中实施共有产权,在新建商品房中配建共有产权住房, 改经济适用住房为共有产权住房,切实解决城镇中等以下收入家庭、新就业职工和进城务工人员等群体的住房困难。对纳入公共住房管理的共有产权住房,参照公共 租赁住房政策给予税收减免和租金补贴。

中原地产研究中心研究员杨丽宇解读表示“支持房地产开发企业通过共有产权住房、先租后售等方式运营商品住房”、“大力发展共有产权住房”,共有产权房建设或在今后成为政府创收的方式之一,一定程度降低地方政府对土地财政的依赖,同时也可部分化解市场存量压力。

四、发挥金融和住房公积金支持作用

(十一)各商业银行要积极争取开发贷款额度,留足贷款规模;对已达到预售许可条件的项目,要保证项目贷款需求,确保项目顺利竣工;对在建普通商品住房开发 项目,要满足合理资金需求,提高开发贷款授信、放款审批效率;对达到授信、放款条件的开发贷款,要提升服务质量,及时发放贷款。

(十二)各商业银行要配足个人住房贷款额度,加快受理、审批和发放,对已签订贷款协议的个人住房贷款,原则上要在协议签订之日起一个月内予以放款。支持异地购房者在购房所在地商业银行办理个人住房贷款。各地要改进商品房预售合同备案服务,提高工作效率。

(十三)住房公积金存储银行通过招标确定,各地要将支持服务住房公积金缴存人贷款购房情况,与选择住房公积金存储银行相挂钩。公积金存储银行对同时使用公积金和商业贷款购买自住普通商品住房的公积金缴存人,要对商业贷款部分予以基准利率下浮优惠。

(十四)加大住房公积金制度对职工购房的支持力度。在确保资金安全和正常提取的前提下,简化公积金业务手续,改进担保、抵押方式,提升服务质量;对使用公积金贷款首次购买普通商品住房的职工,适当提高贷款额度、放宽贷款期限。各地要认真贯彻《湖北省集体合同条例》,确保非公企业职工、新就业职工和进城务工人员的住房公积金应缴尽缴。

(十五)在本省范围内异地购房的家庭,可使用缴存地住房公积金办理贷款。探索缴存职工购房时同时申请使用父母、子女的住房公积金,有效发挥住房公积金在家庭代际间的互助作用。使用住房公积金贷款购买商品住房的职工,每月可直接划转公积金偿还贷款。

五、促进房地产业转型发展

(十六)鼓励和引导房地产企业根据新型城镇化规划优化投资地域分布,调整开发类型结构,因地制宜发展商业、工业、旅游、养老等产业地产;推行A级住宅性能 认定,支持企业建设“四节一环保”绿色建筑,对开发建设一星、二星、三星级绿色建筑,分别按绿色建筑总面积的0.5%、1%、1.5%,给予容积率奖励。

(十七)鼓励发展现代住宅产业,出台装配式建筑技术标准,建立住宅产业化基地,对采用装配式建筑技术开发建设的项目,由各市、县政府根据本地实际出台政策,给予容积率奖励。鼓励开发建设、购买全装修普通商品房,免征全装修部分对应产生的契税。

六、营造良好市场环境

(十八)优化政务服务环境,对土地供应、规划审批、预售许可、登记办证等环节,按照深化行政审批制度改革的要求,公开透明、简化程序、提质提效、搞好服务。坚决禁止乱收费、乱摊派等行为,为企业发展创造良好环境。

(十九)加快城镇个人住房信息系统建设,切实做好房地产市场监测分析和预警预报。加强对涉房民间融资监管,司法部门与金融部门、住建部门联动,严厉打击涉 房非法集资、非法证券、高利贷等非法金融活动。加强和改进商品房预售资金监管,提高资金使用效率,确保专款专用。加强对批后土地开发利用情况的监管,建立 项目用地竣工核验制度,约束土地利用违规违约行为。严厉依法打击违法用地、违法建设,坚决遏制“小产权房”,对监管不力、失职渎职的严格责任追究。

(二十)各地要及时、准确地发布房地产市场信息,各类媒体要准确宣传报道,做好舆论引导,稳定市场预期。加强舆情监测,对于造谣、传谣、炒作不实信息的,要进行严肃处理,形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

本意见自印发之日起施行,各市、县政府要制定具体实施办法,并报省住房和城乡建设厅备案。

湖北省住房和城乡建设厅

2014年9月15日

抄送:人行武汉分行、湖北银监局。

湖北省住房和城乡建设厅办公室      2014年9月15日印发

 

 

 延伸阅读:住建部楼市调控转调供需关系 房价控制目标退场

据中国经营报报道,作为房地产调控的牵头部门,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面,而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标,相比于从2010年开始的房地产调控,思路已经发生重要转变。

目前,住建部正在内部研究调整供需关系及其各种手段的可行性,但短期内形成统一性政策或者文件下发的可能性不大。记者获知,近期住建部将不会再出台针对全国有关房地产调控的政策。

实际上,在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,已经不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项。而截至目前未就2015年各地年度房价控制目标传达精神,则意味着自2010年开始的“年度房价控制目标”彻底退场。

9月10日下午,住建部一位不愿具名的官员向记者表示,至于下一阶段房地产调控的方向,他表示,还没有确定的、可以明确的所谓“新思路”。 “按照国务院的要求,我们对房地产市场的动态变化保持常态化的监控,总体还是要保证房地产市场平稳健康的发展。”

据经济观察报报道  中国房地产市场成交量已经连续8个月处于低位,今年中秋小长假并没有迎来往年惯有的“金九银十”行情。

一位接近住建部人士告诉经济观察报,“市场分化严重,应该区别对待,住建部现在以地方政策为主,未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策,而是会出台具有长效机制的房地产政策,会涉及土地、金融、财政、税收方面。”

相比于寻找资金,消化库存已经上升为首要任务。“现在库存量这么大,是不是应该考虑全面取消限购,降低首套房的首付比例,推行差别化利率优惠政策?”上海一家房地产企业负责人说。

今年7月11日,在全国住房城乡建设工作座谈会上,住建部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存,进一步加强房地产结构调整,以及完善房地产项目周边配套设施。

上述上海房地产企业负责人认为,银行对房贷偏紧的政策是导致库存量高企的重要原因,“中国买房的需求量还是很大的,但是能不依靠贷款全款买房的人还是少数,现在个贷非常困难,这造成了不好的市场预期。”他说。

国家统计局公布的数据显示,7月末商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米。

各地陆续取消限购政策并未拉动房屋成交量,去库存还需另寻出路。

顾云昌表示,“房地产调控,过去十几年的主要目标是降房价、控房价,现在指向性完全变了,变成去库存。”

一位住建部人士告诉经济观察报,“不论是限购或者限价都由地方政府自己定,十八大之后市场化是大趋势,一切不符合市场情况的政策可能都要慢慢退出。”

但取消限购并没能引起足够的市场反应。房地产企业把更多期待放到了银行的信贷政策调整上,一家合肥的房地产企业负责人告诉经济观察报,“个贷难以批下来,公积金放得不多,给销售造成了一定压力。”

二套房贷暂不放松 央行在今年5月“喊话”保房贷,要求合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

四大行的中报数据显示,今年上半年工、建、农、中四大行个人住房贷款新增6595亿元,与去年同期6280亿元相比,小幅增加了5%。

不过,银行对于发放个人房贷依然谨慎。据了解,商业银行在提供房贷优惠时会设立相应门槛,只有满足一定条件才能获得优惠。“政策会提到对个贷首套房要支持,但地方银行很难有具体回应,或多或少都会设置一些条件,做得很窄。”中原地产研究咨询部总监宋会雍说。

上述住建部人士对经济观察报表示,“我也认为应该对青年人首套房贷款比例有所支持,但首付款比例主要受货币政策影响,这不是住建部能决定的,下半年会逐步调整。”“现在基本上就是放权给地方和相关银行,很难有全国性的个贷优惠政策出台,不做价格调控,只说加快审批进度。毕竟现在如果做价格调控影响还是很大的,可能会改变市场预期,引起投机行为。”朱振鑫说, “各地情况不一样,比如住房需求旺盛的北京肯定就不会放松,应该视地方商业银行视情况而定,中央目前的默许和此前的取消限购思路类似,表现出来的就是既不打压也不刺激。

据经济参考报报道  房地产行业低迷、信贷紧缩被认为是月度累计投资增速继续下滑的主要原因。

房地产行业面临困境被认为是投资走软的首要原因。联讯证券宏观及固定收益高级分析师杨为敩对《经济参考报》记者说,房地产投资依然成为掣肘投资增速的最主要因素,但从基建的角度来看,下半年财政投资或将对投资增速形成企稳力量。

交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟也说,在较长一段时间内房地产都将是拖累固定资产投资增长的主因,新建住宅平均价格已连续3个月环比下降,70个大中城市中超过3/4商品房价格下跌,房屋施工面积增速下跌至11.3%,房地产开发资金来源增速已低至3%左右。需求的疲弱导致上游原材料、资源产品积压,采掘业及初级产品生产行业相关的投资增速继续下降并有负增长风险。未来固定资产投资有一些积极因素,但综合判断,固定资产投资增长压力依然很大,预计今年全年投资增速相比去年有显著的回调。

信贷紧缩则是另一个原因。唐建伟对《经济参考报》记者称,资金来源受阻影响到8月固定资产投资增长,需求疲弱导致建筑业投资增速持续下降,采掘业累计投资增速已降到7月的3.8%,并有继续下跌压力。

瑞银经济学家胡志鹏说,尽管稳增长措施在二季度密集出台,但其对经济增长的提振作用目前似乎已无法抵御房地产持续下滑、实体经济结构性问题所带来的拖累。鉴于决策层仍坚守“7.5%左右”的增长目标,未来几个月稳增长政策可能进一步加码。决策层有必要进一步放松房地产政策,如降低房贷利率、下调首付比例等。货币信贷政策的进一步松动,包括通过扩大国债和政策性金融债发行规模、甚至降息来引导融资成本下行,也应在政策储备中。

 

 

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