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潜江市经济适用住房建设销售管理实施细则
2014-09-23  来源:  点击:350

潜江市经济适用住房建设销售管理实施细则

第一章  

第一条  为规范经济适用住房建设、销售管理行为,保护当事人合法权益,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)、《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)及《湖北省人民政府关于加强城镇居民住房保障工作的意见》(鄂政发[2007]42号)等有关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条  本细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

本细则所称城市低收入住房困难家庭,是指在园林城区的范围内,家庭收入、住房状况等符合本细则规定条件的家庭。

第三条  经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。

在园林城区范围内从事经济适用住房建设、销售等活动,应当遵守本细则。

第四条  市房地产管理部门根据我市土地利用总体规划和城市总体规划编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划;负责研究制定本市经济适用住房的建设和供应政策;负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售和售后管理及监督管理等工作。

市发改、建设、财政、国土、规划、物价、监察等部门按各自职责分工,负责经济适用住房有关工作。

中央、省属企事业单位及军队的经济适用住房建设,实行属地化管理。利用自用土地建设经济适用住房的,经所属主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,实行统一管理。

第五条  经济适用住房建设由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象,并由市房地产管理部门组织实施。

第六条  经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市政府根据我市商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,并实行动态管理,每年向社会公布一次。

第七条  购买经济适用住房实行申请、审批、轮候和公示制度。

第二章 相关政策

第八条  经济适用住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求,合理布局,建设用地由市政府实行行政划拨方式供应,开发企业需缴纳政府投入土地回购成本价。全市经济适用住房的用地规模、计划,应纳入本市住宅建设用地供应计划。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途,变相搞商品房开发。

第九条  经济适用住房建设中涉及的行政事业性收费一律减半征收。生产、服务性收费按国家最低标准的20%?50%收取。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。

第十条  经济适用住房项目应按国家和地方有关标准配建相应等级的公共服务设施,以利于小区的管理和居民生活质量的提高。

第十一条  经济适用住房小区实行物业管理,物业管理企业应当通过招投标确定。房地产开发建设单位移交住宅区时,应按开发建筑面积的2‰,但最低不少于20平方米的标准向业主委员会无偿提供物业管理用房。

第三章 建设管理

第十二条  经济适用住房可由政府组织协调、市场化运作的原则,实行项目法人招标,参与投标的房地产开发企业必须具有三级(含三级)以上房地产开发资质和项目开发总额的25%以上的项目资本金,并具有良好的开发业绩和社会信誉;也可由市房地产管理部门直接组织建设。

第十三条  经济适用住房项目开发建设企业必须将建设项目的规划方案、建筑设计方案报市房地产管理部门审核合格后,方可到建设、国土、规划等部门办理相关手续。

第十四条  经济适用住房项目要根据本市居民的收入和居住水平等因素,合理确定套型面积和各种套型比例。套型面积以中小套型为主,单套建筑面积控制在60-80平方米。

第十五条  经济适用住房项目实行综合验收制度。住宅建设项目竣工时,要严格按照国家和省、市的有关规定进行验收,未经验收或验收不合格的不得交付使用。

经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

第四章 价格管理

第十六条  经济适用住房价格实行政府指导价,销(预)售价格由建设单位根据成本核(测)算向市物价部门申报,市物价部门按照有关规定核定销(预)售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定,并及时向社会公示。

第十七条  经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

开发成本包括以下内容:

(一)按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;

(二)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;

(三)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费;

(四)在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;

(五)建设工程管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2%计算;

(六)贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算;

(七)行政事业性收费按照有关规定计算。

税金依照国家法律、法规规定的税目和税率计算。

利润按照不超过第一项至第四项费用之和的3%综合计算。

第十八条  下列费用不得计入经济适用住房价格:

(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

(二)开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

(三)各种与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第十九条 经济适用住房项目建设单位向市物价、房地产管理部门申报定价时,应提供以下材料:

(一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;

(二)有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书;

(三)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;

(四)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件;

(五)其他应当提供的材料。

第二十条  经济适用住房销售价格由市物价部门会同市房地产管理部门共同核定,其销售价格应按照《国家计委、建设部关于印发〈经济适用住房价格管理办法〉的通知》(计价格[2002]2503号)规定确定,并向社会公示,一般为同地段同类型商品房售价的60%左右,最高不得突破70%。

第二十一条  经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得高于公示的基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第二十二条  经济适用住房实行收费卡制度,各有关部门收取费用时,必须填写物价部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十三条  经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。市审计、监察部门对经济适用住房建设实行专项审计,依法监督检查。市物价部门要加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。

第五章 准入和退出管理

第二十四条  申请购买经济适用住房的家庭,必须同时具备下列条件:

(一)具有园林城区城镇居民户口,家庭成员至少一人取得园林城区城镇居民户口3年以上;

(二)无房户,且未享受过政策性住房。政策性住房包括房改房、解困房、安居房、集资合作建房、经济适用住房等。

(三)家庭人均可支配收入为当地城镇居民人均可支配收入80%以下。

第二十五条  购买经济适用住房,按下列程序办理:

(一)市房地产管理部门向社会公布经济适用住房的房源情况,包括房型、套数、位置、价格及供应计划。

(二)凡符合条件的家庭由申请人持有本人身份证、家庭成员户籍证明、现住房产权证或使用权凭证、实际居住证明和家庭成员收入证明、审核部门要求提交的其他证明,向户口所在地社区提出书面申请,领取并填写《经济适用住房购买申请表》。

(三)社区自受理申请15个工作日内,对申请购买家庭的条件进行核实,将符合条件家庭的人口、收入、住房状况等内容在其所在居住地社区居委会进行公示,公示时间不少于7日,公示期间无异议的,由社区提出初审意见后,报园林办事处审核。

(四)市房地产管理部门在收到经审核的材料之日起,30个工作日内核准完毕。对符合条件的在媒体上予以公示。公示期间有投诉的,由市房地产管理部门会同有关部门调查、核实;对无投诉或经调查、核实投诉不实的,由市房地产管理部门签署审批意见,核发《潜江市经济适用住房准购证》。《潜江市经济适用住房准购证》的有效期为二年。

(五)在经济适用住房供应量少、供需紧张的情况下,对符合供应对象的家庭实行轮候制,购买先后顺序采用公开抽(摇)号的方式。具体轮候、摇号的的方式、方法由市房地产管理部门另行制定。

第二十六条 经摇号取得购买资格的家庭选房后,自愿放弃购买的,两年后方可重新申请。

经核准具有经济适用住房购买资格的家庭,自核准之日起两年内未能购房的应当重新申请。

第二十七条  在办理权属登记时,国土、房地产管理部门要分别在土地使用权证上注明“划拨土地”、房屋所有权证上注明“经济适用住房”,并在产权人备注栏目中填写申请人家庭所有居住成员姓名。

第二十八条  经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购买人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由市政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购买人需转让经济适用住房的,市政府可优先回购;购买人需上市交易经济适用住房的,应当全额缴纳土地出让金和相关税费,溢价部分的40%上缴给市城市投资公司,市房地产管理部门在办理交易手续时代收代缴。经济适用住房购买人上市出售经济适用住房后,不得再购买经济适用住房;

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。

第二十九条  已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定原价回购。市政府回购的经济适用住房,仍用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十条   个人购买的经济适用住房在未全额缴纳土地出让金和相关税费前不得用于出租经营。   

第六章 监督管理

第三十一条  各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。

擅自改变经济适用住房用地用途的,由市国土资源部门按有关规定处罚。

擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为的,由市物价部门依法进行处罚。

未取得资格的家庭购买经济适用住房的,其所购买的住房由市房地产管理部门责令开发建设单位限期收回,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚,直至吊销其开发企业资质;对私自戴帽、转包工程的中标企业进行严厉处罚,直至吊销其开发企业资质;对未经批准擅自进行经济适用住房建设的开发企业给予严厉处罚,直至吊销其开发企业资质。

第三十二条  对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房的个人,由市房地产管理部门按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并提请购买人所在单位对购买人进行行政处分;对出具虚假证明的单位,依法追究单位主要领导及主要责任人的责任。

第三十三条  从事购买经济适用住房审核、审批、销售的工作人员以权谋私、玩忽职守的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第七章   

第三十四条  开发区、镇、处的经济适用住房建设、销售等活动,参照本细则执行。

第三十五条  本细则自发布之日起施行。原有规定与本细则不一致的,按本细则执行。

第三十六条  本细则由市房地产管理部门负责解释。

 

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