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不办产权证件缺点多,请尽早办好产权证
2016-11-06  来源:  点击:251

            如今在房屋买卖的时候有了一种奇怪的现象:很多地方都出现,买房人声讨开发商“入住N年为何房子不办房产证(我们潜江2016年7月15日开始办理不动产权证书,停发房产证、土地证)?”。而且这种情况大多出现在购买期房的买房人身上。

  那么,问题来了,没有房产证到底对我们会产生多大影响呢?带着这个疑问,小编作了一番深入的研究,真是不查不知道,查完吓得魂儿都没了……

  简单来说,如果购房者在入住后不能取得房地产权证,其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态,购房者将不能取得如下权利:

   1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动,即使签定相关合同也可能均为无效合同,不受法律保护。

  在购买不动产时,办理房产证在购房合同中是非常重要的一个环节。我国现有的法律制度对于物权采取的是登记公示主义,也就是说,只有通过登记,才是真正拥有该物的所有权,就购房来说,只有办理了房产证后,才能真正意义上说对此房拥有了所有权,这时,如果发生法律纠纷,你对该房的所有权才会受到法律的保护。许多人只有在自己的房产受到不法侵犯的时候,才想起运用法律来保护自己的合法权益,但由于没有办理房产证,最终可能无法得到法律的保护。

  A.房屋的变动,在法律上是严格的登记公示主义,没有房产证的房屋会导致继承合同、赠与合同的无效。

  B.夫妻在离婚时,涉及到夫妻财产的分割,而对房屋的分割尤其重要,没有房产证的房屋同样也是无法进行分割的。

  C.购房者购房往往有保值增值的目的,在市场价格发生变动的时候,购房者会考虑对房屋进行变现。但房产的交易是需要房屋权属证明的。没有房产证的房屋在交易中,可能不受法律保护的。所以买方往往不愿买这种无权属证明的房,即始有个别胆大的买,出价也不高,也不方便办理按揭付款,不方便办理过户手续。受损的还是房屋实际所有人。

  D.银行办理抵押需要对房产证进行审核,没有房产证是无法办理抵押贷款的。

  E.如果承租人以出租人没有房产证不是该房屋的合法所有人为由不交租的话,法律上是支持这种观点的。

   2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿,不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。

  国家在拆迁补偿中也是以房产证为补偿依据的,没有房产证的购房者有可能在拆迁中得不到相应的补偿,从而遭受巨大损失。

  我国的物权制度是公示主义,没有登记的后果是产生物权纠纷后,不受到法律保护。也就是说,没有办理房产证的房屋在实质上还是属于开发商,如果受到欺诈的情况下,购房者可能房钱两空。最普遍的情况是,开发商一房两卖,与另一消费者签订了购房合同,并在房屋管理部门办理了房产证,结果是没有办理房产证的购房者只能要求开发商返还购房款,至于能否要回房款,血的教训是,大多购房者是房钱两空!

  此外,传统的观念常常会使购房者不愿意考虑房屋遭受灭失或损害的情况,但这也是最容易让购房者蒙受损失的地方。房屋在因战争、台风、洪水、火灾等情况灭失或者损害的话,没有房产证可能无法获得相应救济。

   3、如因项目非法开发而无法办理房产证,则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险;开发商因债务纠纷被强制执行时,没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产,可以被开发商的债权人依法强制执行。

  一般情况下,开发商盖好房子会抓紧让买房人尽快办产权证,这主要是出于对自己资金的考虑。过去贷款买房的人很少,开发商为了晚交大部分土地出让金,几乎全部是能拖就拖;现在贷款买房的人多了,开发商要提供买房人在办理抵押登记前的阶段性担保,而做抵押登记首先要办下产权证,这就意味着买房人不办产权证,开发商押在银行对业主进行担保的资金不能动,所以现在开发商正常情况下比买房人还着急。

  但如果开发商有以下行为,不要说补办房产证了,就连新买的房子都可能被强制拆除或者拍卖。

  一是没有资金补齐未交的土地出让金;

  二是将土地或房屋抵押给了银行,抵押没有解除又得不到银行办理房产登记的同意;

  三是没有取得竣工备案表,政府还没有认可其工程合格;

       四是开发商开发项目的手续根本不齐全甚至违法。

   4、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

  众所周知,我国房产并非永久产权,而是有产权年限的,虽然目前从法律专家的角度来讲,一旦房屋产权到期,房屋产权人是可以交钱续期的。

  但问题是,如果你没有房产证就无法证明你是房子的产权人,这样一来,房子到期之后在肯定会被国家收走,届时面对的肯定是“无家可归”的情形。

           5、过户税款依据办证时间算(或契税完税日期算,取对当事人有利的),2年内要交近5%的增值税及附加,2年含2年免增值税。5年上含5年,且是买方家庭唯一住房,且本人到现场写诚信保证,可免个税,否则要缴纳个税1%(或可查帐按差额20%交个税)。

     6、现在很多人买房,尤其是二手房,看中的就是房子所具有的学区属性,但如果不能及时办理好房产证,很可能买了房之后也无法享受学区的待遇。这是因为,很多地方的学区房都对居住时间做出了要求,比如会要求在买房之后居住满一年、两年……而居住时间的则是要以落户时间为准,也就是说尽早办理好房产证今早落户才是最稳妥最保险的方法。切勿等到临时抱佛脚,否则肯定是“竹篮打水一场空”!

        为何会出现不及时办证?可能是这样几个原因造成的。

一、主要由出卖方引起

                1、开发商开发项目的手续根本不齐全甚至违法。开发商不愿承担责任,不愿按法规补交罚款,政府收不到罚款,不办证。

                 2、开发商不愿及时缴纳交易税费,开发商至少要交房屋卖价的10%以上的税款(增值税及附加、建安税、企业所得税、个人所得税、维修基金等各种规费)。不算买方的大笔维修基金、契税,光开发商要交的少则几百万、几仟万,甚至多少个亿,这些款项不要说被开发商挪用,就是趟在开发商帐上,每天产生的利息是多少?开发们是能拖一天算一天。拖到哪天人为破产,可能就不缴纳这些税款了。

二、其次由买方引起

         有些买方法律意识不强,不愿及时缴纳税费、不愿配合开发商办理。理由是没时间没钱。错误的认为对自己影响不大。

三、政府部门引起

       明明是材料齐全,审批起来不知道为何这么慢?材料不全的又不一次性书面告知,害得当事人不知要跑多少趟。

 

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